A matrícula mostra a história jurídica
Ela indica proprietário, descrição do imóvel, registros, averbações e restrições que podem afetar a compra.
Guia de compra segura
Documentos para comprar imóvel com mais segurança
Um roteiro prático para conferir documentação de imóvel novo na planta e imóvel usado antes de assinar contrato, pagar entrada, financiar ou registrar a compra.
Pré-análise documental
Compra na planta ou usado
Matrícula atualizada
Ônus, ações e certidões
Contrato e condições de pagamento
Registro ou incorporação
O objetivo não é acumular papéis. É descobrir, antes do pagamento, se quem vende pode vender e se o imóvel pode ser transferido sem pendências relevantes.
Na planta exige incorporação registrada
Antes de negociar unidades futuras, o incorporador deve registrar o memorial de incorporação no Registro de Imóveis.
A compra só se completa com registro
Escritura ou contrato bancário não bastam: a transferência da propriedade depende do registro do título.
Base da análise
Documentos que quase sempre entram na compra
A lista exata muda conforme cidade, banco, regime de bens, condomínio, forma de pagamento e histórico do imóvel. Estes grupos são o ponto de partida.
Documentos do comprador
- Documento oficial de identificação e CPF.
- Certidão de estado civil, casamento ou união estável, quando aplicável.
- Pacto antenupcial registrado, se o regime de bens exigir.
- Comprovante de residência, renda e declaração de IR quando houver financiamento.
Documentos do imóvel
- Matrícula atualizada emitida pelo Registro de Imóveis competente.
- Certidão de ônus reais e ações reais ou pessoais reipersecutórias, quando solicitadas.
- Certidão de débitos municipais, IPTU e dados cadastrais.
- Documentos de condomínio, construção, habite-se ou averbações, conforme o caso.
Documentos do vendedor
- Identificação, CPF ou CNPJ e comprovação de poderes de representação.
- Certidão de casamento ou documentos societários atualizados.
- Certidões judiciais, fiscais e de protesto compatíveis com o risco da operação.
- Comprovantes de quitação de obrigações vinculadas ao imóvel.
CNDs dos vendedores
Plano de emissão das certidões negativas
Para uma compra mais segura em qualquer estado, emita as principais certidões por CPF ou CNPJ de cada vendedor. Se houver cônjuge ou companheiro que assine a venda, rode o mesmo pacote para essa pessoa também.
1
Certidão Federal
- Onde buscar
- Receita Federal e PGFN, no ambiente de certidões da Fazenda Nacional.
- O que cobre
- Cobre tributos federais e Dívida Ativa da União em uma certidão conjunta.
- Validade
- Validade usual de 180 dias, sempre conferindo a data impressa no documento.
2
Certidão Estadual
- Onde buscar
- Secretaria da Fazenda ou órgão equivalente do estado de domicílio fiscal do vendedor.
- O que cobre
- Verifica débitos estaduais vinculados ao CPF ou CNPJ na unidade federativa pesquisada.
- Validade
- A validade muda conforme o estado e deve ser conferida na própria certidão. Se o vendedor teve domicílio fiscal em outra UF, avaliar certidão do estado anterior.
3
Certidão Trabalhista
- Onde buscar
- Justiça do Trabalho, por TST, CSJT ou Tribunal Regional do Trabalho.
- O que cobre
- Consulta nacional no Banco Nacional de Devedores Trabalhistas para o CPF ou CNPJ.
- Validade
- Validade usual de 180 dias, com autenticação validável no próprio sistema emissor.
Como executar
Emita cada certidão separadamente para todos os vendedores e pessoas que precisam assinar a venda. Salve os PDFs com nome padronizado para facilitar envio ao comprador, banco, despachante, advogado e cartório.
- CERTIDAO_FEDERAL_NOME_AAAAMMDD.pdf
- CERTIDAO_ESTADUAL_UF_NOME_AAAAMMDD.pdf
- CERTIDAO_CNDT_NOME_AAAAMMDD.pdf
Alerta de due diligence
As três certidões acima são um pacote inicial. Compradores bem assessorados e cartórios mais rigorosos podem pedir um dossiê mais amplo, principalmente quando há valor alto, financiamento, procuração, empresa, herança, separação, ação judicial ou mudança recente de domicílio ou imóvel localizado em outra UF.
Distribuição cível e criminal
Onde buscar
Tribunal de Justiça do estado competente e Justiça Federal da região do domicílio do vendedor.
Ajuda a mapear ações judiciais que possam indicar fraude contra credores, execução, cobrança ou disputa patrimonial.
Protesto
Onde buscar
Cartórios de Protesto da comarca de domicílio dos vendedores.
Revela títulos protestados e risco financeiro que pode justificar análise contratual mais cautelosa.
Certidão municipal do vendedor
Onde buscar
Prefeitura ou Secretaria Municipal da Fazenda do domicílio fiscal dos vendedores.
Não é a certidão do IPTU do imóvel. Ela verifica débitos municipais do vendedor, como ISS ou outras inscrições locais.
Estado civil atualizado
Onde buscar
Cartório de Registro Civil onde consta o casamento ou nascimento.
Confirma regime de bens, averbações e necessidade de assinatura do cônjuge ou companheiro.
Matrícula atualizada
Onde buscar
Cartório de Registro de Imóveis responsável pela circunscrição do imóvel.
É a certidão do imóvel. Deve ser recente; em dossiês de compra, costuma-se trabalhar com emissão de até 30 dias.
Condomínio e IPTU do imóvel
Onde buscar
Síndico ou administradora do condomínio e Prefeitura do município do imóvel.
Confirma débitos diretamente ligados ao imóvel, que podem acompanhar a unidade ou gerar negociação de retenção.
Dois cenários
O que muda entre imóvel na planta e imóvel usado
No imóvel na planta, o maior risco documental costuma estar na regularidade da incorporação, do contrato e da entrega futura. No usado, o foco é titularidade, débitos, ônus e possibilidade de transferência imediata.
Imóvel novo na planta
- Registro do memorial de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis.
- Matrícula do terreno e conferência da titularidade da incorporadora ou do proprietário do terreno.
- Projeto aprovado, alvará de construção e memorial descritivo da unidade.
- Quadro de áreas, fração ideal, vagas, áreas comuns e convenção/minuta do condomínio.
- Certidões da incorporadora, construtora e proprietários do terreno.
- Verificação de patrimônio de afetação, quando adotado no empreendimento.
- Contrato com quadro-resumo, preço total, parcelas, indexadores, juros, prazo de entrega e tolerância.
- Regras de distrato, multa, comissão, cessão, financiamento e saldo na entrega das chaves.
- Na entrega: habite-se, averbação da construção, matrícula individualizada e vistoria.
Imóvel usado
- Matrícula atualizada com o vendedor constando como proprietário.
- Certidão de ônus para verificar hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto ou indisponibilidade.
- Certidão negativa de IPTU e demais tributos municipais incidentes sobre o imóvel.
- Declaração de quitação condominial assinada pelo síndico ou administradora.
- Escritura ou contrato anterior e cadeia de titularidade quando houver dúvida.
- Averbação de construção, reformas, ampliação, demolição ou alteração de estado civil.
- Comprovantes de baixa de financiamento, se o imóvel ainda tiver garantia registrada.
- Contratos de locação e direito de preferência, se o imóvel estiver alugado.
- Verificação de foro, laudêmio, terreno de marinha ou restrições ambientais em áreas especiais.
Comparativo
Checklist lado a lado
Use esta tabela para saber onde colocar atenção primeiro em cada tipo de negociação.
Documento
Na planta
Usado
Por que importa
Matrícula atualizada
Matrícula do terreno e, depois, da unidade individualizada.
Matrícula da unidade que será comprada.
Confirma titularidade, descrição e restrições.
Incorporação
Essencial antes da venda de unidade futura.
Normalmente não se aplica, salvo histórico de condomínio.
Indica que o empreendimento foi formalizado no registro imobiliário.
Ônus e ações
Verificar terreno, incorporadora e alienantes.
Verificar imóvel e vendedor.
Revela riscos de garantia, penhora, disputa ou restrição.
Contrato
Detalhar parcelas, correção, entrega, distrato e saldo final.
Detalhar preço, posse, pagamento, débitos e registro.
Transforma promessas comerciais em obrigação escrita.
Financiamento
Checar repasse, saldo na entrega e interveniência do banco.
Checar aprovação, avaliação e liberação ao vendedor.
Evita descasamento entre pagamento, posse e registro.
Pontos de atenção
Sinais de alerta antes de assinar
Um item isolado nem sempre inviabiliza a compra. Mas qualquer alerta precisa ser explicado, documentado e resolvido por escrito.
Vendedor diferente do proprietário indicado na matrícula.
Incorporadora vendendo unidade futura sem número de registro da incorporação.
Área construída, vaga ou fração ideal divergente do registro.
Débitos de condomínio, IPTU ou financiamento sem solução expressa no contrato.
Pedido de pagamento relevante antes da análise documental.
Promessas verbais sobre entrega, mobília, vista, vaga ou desconto sem cláusula contratual.
Fluxo recomendado
Uma compra segura tem ordem
A sequência abaixo evita o erro mais comum: pagar primeiro e tentar resolver a documentação depois.
- 1
Escolher o imóvel e identificar vendedor, incorporadora e matrícula.
- 2
Solicitar documentação antes de pagar valores relevantes.
- 3
Analisar matrícula, certidões, contrato e condições comerciais.
- 4
Formalizar proposta com prazos, valores, condições e responsabilidades.
- 5
Aprovar financiamento e FGTS, se houver.
- 6
Assinar escritura pública ou contrato com força de escritura, conforme a operação.
- 7
Pagar ITBI e emolumentos aplicáveis.
- 8
Registrar o título no Cartório de Registro de Imóveis.
- 9
Atualizar condomínio, IPTU, contas de consumo e posse do imóvel.
Perguntas comuns
Dúvidas que aparecem na negociação
Respostas diretas para conversas frequentes entre comprador, corretor, banco e cartório.
Matrícula e escritura são a mesma coisa?
Não. A escritura ou contrato é o título da negociação. A matrícula é o registro histórico do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
Quando o imóvel passa para o meu nome?
Na compra e venda entre vivos, a transferência da propriedade acontece com o registro do título translativo na matrícula do imóvel.
Imóvel na planta já tem matrícula individual?
Durante a obra, geralmente há matrícula do terreno e registro da incorporação. A matrícula individual da unidade costuma ser aberta após conclusão, habite-se e instituição do condomínio.
O banco já faz toda a análise documental?
O banco analisa documentos para proteger a operação de crédito, mas isso não substitui a revisão jurídica e comercial do comprador.
Posso comprar imóvel usado com dívida?
Pode haver operações com dívida, mas a quitação, retenção de valores, baixa de garantia e responsabilidade por débitos precisam estar expressas no contrato.
Guia informativoCompra e financiamento
Quer avaliar um imóvel antes de avançar?
Organize a documentação, simule o impacto financeiro e tire as dúvidas principais antes de assumir parcelas, entrada ou contrato de longo prazo.
Fontes e observação importante
Este conteúdo é informativo e não substitui análise de advogado, tabelionato, Registro de Imóveis, instituição financeira ou despachante imobiliário. Em compras de maior valor, com empresa, herança, procuração, litígio, locação ou área especial, revise a documentação com apoio profissional.
- Receita Federal e Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional.
- Secretarias da Fazenda estaduais ou órgãos equivalentes.
- Justiça do Trabalho, TST, CSJT e Tribunais Regionais do Trabalho.
- Tribunais de Justiça estaduais e Tribunais Regionais Federais.
- Cartórios de Protesto, Registro Civil e Registro de Imóveis.
- Prefeituras e Secretarias Municipais da Fazenda.